Todo imóvel tem um valor venal (valor de venda).

Para se saber o valor venal de um imóvel é necessário conhecer sua área útil que, multiplicada pelo preço do metro quadrado definido pelo mercado imobiliário, explicita um valor sujeito a critérios dinâmicos tais como, benfeitorias, idade e tipo da construção, localização e o movimento de mercado.

O jogo dinâmico da oferta e da procura (especulação imobiliária) pode provocar a vitalização (ou revitalização) de uma localidade, como por exemplo, está acontecendo no bairro do Ipiranga. Logo, pode se concluir que, a flutuação de preços quando da venda de um imóvel é típica do mercado imobiliário.

Nada obstante essa realidade, sob o ponto de vista jurídico, valor venal de um imóvel resulta da ação do legislador, quando fixa por lei, o valor de cada imóvel, mediante critérios onde apura o valor unitário do metro quadrado da construção e do terreno. Também participa da construção do valor venal de um imóvel (sob o ponto de vista jurídico) o Poder Executivo, que efetua uma pesquisa de mercado e, por vezes, atualiza-a, para se ajustar a nova realidade. Temos assim uma definição legal de valor venal de um imóvel, que outra coisa não é, do que a área de construção e do terreno. Nesse critério de apuração ficam de fora itens como: acabamento de uma construção, a qualidade dos materiais de construção, o investimento em melhorias internas do imóvel.

A Prefeitura de São Paulo, por exemplo, edita lei, com efeito vinculante, do valor venal de cada imóvel cadastrado na sua administração. Periodicamente reajusta-o com base em pesquisas de mercado.

O conceito legal de valor venal é utilizado como base de cálculo de tributos como IPTU, ITBI, e o ITCMD.

Na legislação do ITBI instituído no Município de São Paulo (é outro exemplo), o valor venal compreende uma estimativa do imóvel numa eventual venda realizada à vista. Portanto, não expressa o valor do

imóvel que, na prática mercantil, é definido pelas condições elaboradas pelas partes (comprador e vendedor) envolvendo, em especial, a lei da oferta e da procura.

Tanto é verdade que existe uma diferença entre o conceito mercadológico de valor venal e do respectivo conceito legal, que a base de cálculo do IPTU é atualizada monetariamente pelo IGPM. Ora, essa fórmula não leva em conta a peculiaridade de cada imóvel!

Outro fator, que deixa bem clara essa distinção, é que algumas prefeituras estão calculando o IPTU sobre a função social do imóvel. Esse dado não entra na composição do valor venal sob o prisma mercadológico.

Há uma tendência atual, observada nos grandes centros econômicos como São Paulo e Rio de Janeiro, de se promover um cálculo de valor venal mais realístico.

A Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, por exemplo, não abstraí do critério de fixação do valor venal do imóvel, o padrão da edificação (luxo, fino, médio, popular, modesto, proletário), seu estado de conservação (bom, regular, ruim), a infra-estrutura existente (energia elétrica, telefone, rede de esgoto, pavimentação, metrô, transporte público) e a condição de solo (normal, alagado, rochoso). Aliás, o produto final dessas análises é que dá corpo a planta genérica de valores dos imóveis cadastrados perante a Prefeitura de São Paulo.

Concluindo, a conceituação legal de valor venal, que discrepa da conceituação do mercado imobiliário, funciona meramente como parâmetro dirigido ao legislador, a quem incube a definição da base de cálculo dos tributos imobiliários.

MÁRCIA CRISTINA SOARES, é consultora empresarial e atua no Gabinete Jurídico Consultoria Empresarial e Treinamento Ltda. www.gabinetejuridico.com.br